Перейти к содержимому


Поиск недвижимости
ПродажаАренда
от до
Оценка квартиры в СПб

Сервисные апартаменты - Salut, Valo т.д.


Сообщений в теме: 22

#1 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 27 Март 2019 - 23:25

Коллеги, привет! Как на Ваш взляд, перспективы у сервисных апартаментов типа Salut, Valo, где УК обещают гарантированную доходность 25-29 тыс в мес при вложениях порядка 3-3.5 млн (номер - студия около 25 кв м с мебелью)? Несколько смущает, что новый наш градоначальник обещал такие апартаменты запретить; возм, такая доходность объявляется на этапе строительства для сбора денег с желающих, потом будет ниже, и с налогами на недвижимость товарищи как-то уклончиво отвечают - вроде, стоит такая студия по кадастру 0.7-1 млн, налог на нее 0.1% в год. Ну еще подоходный, конечно. Поделитесь мыслями, плз?

#2 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 27 Март 2019 - 23:45

Просмотр сообщенияBFG (27 Март 2019 - 23:25) писал:

Коллеги, привет! Как на Ваш взляд, перспективы у сервисных апартаментов типа Salut, Valo, где УК обещают гарантированную доходность 25-29 тыс в мес при вложениях порядка 3-3.5 млн (номер - студия около 25 кв м с мебелью)? Несколько смущает, что новый наш градоначальник обещал такие апартаменты запретить; возм, такая доходность объявляется на этапе строительства для сбора денег с желающих, потом будет ниже, и с налогами на недвижимость товарищи как-то уклончиво отвечают - вроде, стоит такая студия по кадастру 0.7-1 млн, налог на нее 0.1% в год. Ну еще подоходный, конечно. Поделитесь мыслями, плз?
Как я понял, новый мэр наточил зуб не на сервисные апартаменты, а на псевдожилье. Против гостиниц он ничего против не имел. Налог пока (именно пока!!!) действительно такой же, как и на жилье, т.е. 0.1%. Доходность такая вполне реальна, если сдавать посуточно, но вот будет ли она получаться при работе с УК - это вопрос. Поэтому да, конечно, застройщик несколько преувеличивают доходность, но апарты действительно очень хорошо сдаются, даже в долгосрок.
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#3 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 27 Март 2019 - 23:56

Спасибо, учту :)

#4 побег из колпино

побег из колпино

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 1 760 сообщений

Отправлено 28 Март 2019 - 05:37

Я бы не вписался.

#5 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 28 Март 2019 - 09:00

А что не так? Или все понемногу? :)

#6 побег из колпино

побег из колпино

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 1 760 сообщений

Отправлено 28 Март 2019 - 13:51

Да все не так :) Например - что такое гарантированная доходность? Кто ее гарантирует? Как это на практике происходит? Типа получил ты 20 тыр доходности вместо 25 - приходишь такой в ук - а тебе говорят "да, некрасиво получилось, но мы обещали - поэтому вот тебе пятерка". Вопрос не изучал, но сильно подозреваю, что это все так не работает. ук интересует одно - их собственная доходность (а уж как ее получить с тебя - они найдут обязательно), поэтому техничный кидок бypaтинo (с) неизбежен :)

#7 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 28 Март 2019 - 16:11

Там договор с суммой выплат в месяц на 3-5 лет подписывают. Но, в принципе, могут расторгнуть, если что-то пойдет не так :)

#8 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 28 Март 2019 - 16:51

Я вписался. Для дочери. Но она собирается там жить. В дальнейшем, вполне вероятно, пойдет под сдачу. А пока буду читать отзывы от тех, кто покупал именно в качестве инвестиции под аренду. Но это уже после сдачи, на следующий год. В общем, самому интересно.
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#9 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 28 Март 2019 - 18:55

А в каком, если не секрет? СтОит дорого?

#10 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 30 Март 2019 - 23:35

Просмотр сообщенияBFG (28 Март 2019 - 18:55) писал:

А в каком, если не секрет? СтОит дорого?
Да какой секрет. Лайк на Политехнической. Однуха по их рассчетам 44м (на самом деле 36 + 8 лоджия) за 4400. И по планировке это евродвуха. С отделкой. Под аренду лучше брать маленькие студии, а вот для жизни это в самый раз. Ну, я надеюсь))) Если вдруг возникнет интерес, то напишите или позвоните. Это, разумеется, бесплатно.
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#11 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 31 Март 2019 - 19:26

Спасибо, интересно :) Неплохой выбор, на мой взгляд. Возможно, обращусь посоветоваться по похожей истории :)

#12 BFG

BFG

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 231 сообщений

Отправлено 02 Апрель 2019 - 16:04

Я посмотрел стоимость апартаментов и доходные программы у разных застройщиков. В принципе, вроде как и неплохо - т.е. реальная доходность в 10% получается. Даже после уплаты НДФЛ. Есть одно но - этих апартаментов будет введено за 3 года в приличном количестве. Штук 10-15 комплексов в разных районах города. Интересно, будет ли столько арендаторов на кратко- и среднесрочную аренду? Поделитесь, плз,  мыслями, у кого они есть :)

#13 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2019 - 00:04

Просмотр сообщенияBFG (02 Апрель 2019 - 16:04) писал:

Я посмотрел стоимость апартаментов и доходные программы у разных застройщиков. В принципе, вроде как и неплохо - т.е. реальная доходность в 10% получается. Даже после уплаты НДФЛ. Есть одно но - этих апартаментов будет введено за 3 года в приличном количестве. Штук 10-15 комплексов в разных районах города. Интересно, будет ли столько арендаторов на кратко- и среднесрочную аренду? Поделитесь, плз,  мыслями, у кого они есть :)
В правдивость доходных историй от застройщиков я не очень верю. Но даже долгосрочная аренда в апартах сейчас дороже аналогов в обычных домах. Даже при более высоких КУ. Что меня даже несколько удивляет. Но, видимо, требования и стандарты аренды меняются очень стремительно и все больше ценятся те сервисные услуги, которые предоставляют апарты. И с выводом новых просто будет проседать обычная аренда. Если апарты расположены не в дыре.
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#14 shnur.finikov

shnur.finikov

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 285 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2019 - 16:21

не совсем согласен . апартаменты с их ценами и ку не смогут перебить студии в девяткино по 15+ку ну никак . это невозможно .имхо.
у студии нет посредников ,то есть расход ниже ,а у апартаментов что ? -целый штат .значит по любому не конкурент .

Сообщение отредактировал shnur.finikov: 14 Апрель 2019 - 16:22

«Кто весь день работает, тому некогда зарабатывать деньги». Джон Рокфеллер«He who works all day, there is no time to make money.» John Rockefeller

#15 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2019 - 00:30

Просмотр сообщенияshnur.finikov (14 Апрель 2019 - 16:21) писал:

не совсем согласен . апартаменты с их ценами и ку не смогут перебить студии в девяткино по 15+ку ну никак . это невозможно .имхо.
у студии нет посредников ,то есть расход ниже ,а у апартаментов что ? -целый штат .значит по любому не конкурент .
По цене - точно не конкурент. Но, повторюсь, стандарты в аренде меняются очень быстро, уже сейчас "бабушкины" варианты зачастую не сдаются вообще никак, если хозяин не готов пустить туда гастарбайтеров. Так что не исключаю, что спрос плавно сместится в сторону апартов. предлагающих более высокий уровень сервиса. Соответственно, снизятся спрос на студии в Девяткино и цены на них.
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#16 побег из колпино

побег из колпино

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 1 760 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2019 - 01:32

Просмотр сообщениявладимир юрьевич масленников (15 Апрель 2019 - 00:30) писал:

По цене - точно не конкурент. Но, повторюсь, стандарты в аренде меняются очень быстро, уже сейчас "бабушкины" варианты зачастую не сдаются вообще никак, если хозяин не готов пустить туда гастарбайтеров.
причина в том, что подавляющее большинство раньте - тупорылые жадные уе-ны, выставляющие нереальные цены на реальный неликвид. Завышенный ценник+убитое состояние=гастарбайтеры, это как-бы вообще не бином ньютона. Но стоит слегка снизить цену - и о чудо, уже начинаешь выбирать из претендентов сам. Правда доходит не до всех, ввиду указанной ранее причины.

Просмотр сообщениявладимир юрьевич масленников (15 Апрель 2019 - 00:30) писал:

Так что не исключаю, что спрос плавно сместится в сторону апартов. предлагающих более высокий уровень сервиса. Соответственно, снизятся спрос на студии в Девяткино и цены на них.
Доходы населения в целом совершенно явно не растут (и это еще очень мягко говоря), как в этих условиях спрос сместится в сторону апартов при почти двукратной разнице в цене - суть загадка. Возможно, владельцы апартов пока еще в раскумаре от прошедшего чм по ногомячу, и по привычке ожидают такого же (или большего) кол-ва иностранных туристов в этом году - думаю реальность может их сильно разочаровать.

#17 shnur.finikov

shnur.finikov

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 285 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2019 - 08:52

Просмотр сообщениявладимир юрьевич масленников (15 Апрель 2019 - 00:30) писал:

По цене - точно не конкурент. Но, повторюсь, стандарты в аренде меняются очень быстро, уже сейчас "бабушкины" варианты зачастую не сдаются вообще никак, если хозяин не готов пустить туда гастарбайтеров. Так что не исключаю, что спрос плавно сместится в сторону апартов. предлагающих более высокий уровень сервиса. Соответственно, снизятся спрос на студии в Девяткино и цены на них.
вы давно видели уровень сервиса в новых студия в ГОРОДЕ МУРИНО ?Погуглите -там нет бабушкиных вариантов ,именно поэтому все поехали туда ,и на соседних станциях метро наследные убитые хаты идут вниз)конкуренция.
«Кто весь день работает, тому некогда зарабатывать деньги». Джон Рокфеллер«He who works all day, there is no time to make money.» John Rockefeller

#18 shnur.finikov

shnur.finikov

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 285 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2019 - 08:54

Просмотр сообщенияпобег из колпино (15 Апрель 2019 - 01:32) писал:

причина в том, что подавляющее большинство раньте - тупорылые жадные уе-ны, выставляющие нереальные цены на реальный неликвид. Завышенный ценник+убитое состояние=гастарбайтеры, это как-бы вообще не бином ньютона. Но стоит слегка снизить цену - и о чудо, уже начинаешь выбирать из претендентов сам. Правда доходит не до всех, ввиду указанной ранее причины.


Доходы населения в целом совершенно явно не растут (и это еще очень мягко говоря), как в этих условиях спрос сместится в сторону апартов при почти двукратной разнице в цене - суть загадка. Возможно, владельцы апартов пока еще в раскумаре от прошедшего чм по ногомячу, и по привычке ожидают такого же (или большего) кол-ва иностранных туристов в этом году - думаю реальность может их сильно разочаровать.
никак спрос не сместится в сторону апартов -если только не начнут туда загонять под дулом автомата (шутка). Вы почитайте какие статьи пишут !как спамят ! а толку ровно ноль . ничего не напоминает ? ровно такими же грязными способами застройщики с тройной ценой в городе боролись с Мурино ,даже Одувана подсылали три раза и что ? а -ни че го !
так что могут сколь угодно надувать щеки и важно выпячив грудь вещать -это же город или это же апарты-тут СЕРВИС ,НО время агентов прошло окончательно и их борьба за комиссию -это нонсенс . пора им заняться чем то более полезным-например пойти на завод )

Сообщение отредактировал shnur.finikov: 15 Апрель 2019 - 08:56

«Кто весь день работает, тому некогда зарабатывать деньги». Джон Рокфеллер«He who works all day, there is no time to make money.» John Rockefeller

#19 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 17 Апрель 2019 - 02:28

Просмотр сообщенияпобег из колпино (15 Апрель 2019 - 01:32) писал:

причина в том, что подавляющее большинство раньте - тупорылые жадные уе-ны, выставляющие нереальные цены на реальный неликвид. Завышенный ценник+убитое состояние=гастарбайтеры, это как-бы вообще не бином ньютона. Но стоит слегка снизить цену - и о чудо, уже начинаешь выбирать из претендентов сам. Правда доходит не до всех, ввиду указанной ранее причины.
Уже не помогает снижение на чуть-чуть. Все поменялось. Если раньше гастарбайтеры были счастливы заселиться хоть куда-нибудь (помню, сдавал им голые бетонные стены с установкой в счет аренды только унитаза, ванной и плиты), а теперь они уже воротят нос от откровенно убитых квартир, пусть даже с мебелью, холодильником и даже стиральной машиной. А наши соотечественники воротят нос от бабушкиных вариантов, и ценой очень сложно решить эту проблему. Разве что серьезной скидкой в надежде найти пару нищих студенток.


Просмотр сообщенияпобег из колпино (15 Апрель 2019 - 01:32) писал:

Доходы населения в целом совершенно явно не растут (и это еще очень мягко говоря), как в этих условиях спрос сместится в сторону апартов при почти двукратной разнице в цене - суть загадка. Возможно, владельцы апартов пока еще в раскумаре от прошедшего чм по ногомячу, и по привычке ожидают такого же (или большего) кол-ва иностранных туристов в этом году - думаю реальность может их сильно разочаровать.

Да, доходы явно падают, но апарты все же - не для самых бедных и считающих каждую копейку, а для тех, кто ценит сервис. И разница там все же не 2-кратная. И я, признаться, сам несколько удивлен тому, что апарты сдаются дороже аналогичных студий в новых домах. И это, очевидно, следствие того же самого изменения психологии арендаторов. Это заметно даже при долгосрочной аренде, а при посуточной тем более.
У апартов есть один существенный минус как у инвестиционного проекта - не вполне понятная ликвидность. Если квартиру продать несложно, ее цена определяется ее потребительскими свойствами, т. е возможностью в ней жить, то чтобы продать апарт, особенно маленький юнит, придется найти такого же инвестора, который будет ориентироваться исключительно на доходность этого объекта. И доходность эта должна быть явно выше стандартных арендных 6%
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#20 Игорь Саныч

Игорь Саныч

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 20 сообщений

Отправлено 18 Апрель 2019 - 12:55

Просмотр сообщениявладимир юрьевич масленников (27 Март 2019 - 23:45) писал:

Как я понял, новый мэр наточил зуб не на сервисные апартаменты, а на псевдожилье. Против гостиниц он ничего против не имел. Налог пока (именно пока!!!) действительно такой же, как и на жилье, т.е. 0.1%. Доходность такая вполне реальна, если сдавать посуточно, но вот будет ли она получаться при работе с УК - это вопрос. Поэтому да, конечно, застройщик несколько преувеличивают доходность, но апарты действительно очень хорошо сдаются, даже в долгосрок.
Вы немного заблуждаетесь, налог на апартаменты (такого понятия в законодательстве нет, они приравниваются к коммерческим помещениям)  составляет от 0,5 до 2%.  Самая низкая ставка применяется к апартам гостиничного типа, самая высокая к тем которые находятся в административно-деловых и торговых центрах.

#21 shnur.finikov

shnur.finikov

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 285 сообщений

Отправлено 18 Апрель 2019 - 13:22

а жилая в питере 0.1 0.15 и 0.2 -вот и считайте . кроме того в аппартаментах нельзя зарегистрироваться ,но вполне возможно получить ку 10-15 штук в месяц и это будет законно . то есть вы окажетесь в рабстве у упр компании навсегда .
именно поэтому их и спамят день и ночь ,но дураков нет .
«Кто весь день работает, тому некогда зарабатывать деньги». Джон Рокфеллер«He who works all day, there is no time to make money.» John Rockefeller

#22 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 11 592 сообщений

Отправлено 19 Апрель 2019 - 03:05

Просмотр сообщенияИгорь Саныч (18 Апрель 2019 - 12:55) писал:

Вы немного заблуждаетесь, налог на апартаменты (такого понятия в законодательстве нет, они приравниваются к коммерческим помещениям)  составляет от 0,5 до 2%.  Самая низкая ставка применяется к апартам гостиничного типа, самая высокая к тем которые находятся в административно-деловых и торговых центрах.
А можно ссылку? А то я нахожу только такое, например
http://personright.r...avki-lgoty.html
И по этой классификации апарты явно попадают в "прочие объекты налогообложения"
8-911-218-80-53. АН "Панорама"

#23 Игорь Саныч

Игорь Саныч

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 20 сообщений

Отправлено 24 Май 2019 - 14:15

Просмотр сообщениявладимир юрьевич масленников (19 Апрель 2019 - 03:05) писал:

А можно ссылку? А то я нахожу только такое, например
http://personright.r...avki-lgoty.html
И по этой классификации апарты явно попадают в "прочие объекты налогообложения"
Налог на имущество в отношении апартаментов, во многом зависит от того, в каком именно комплексе они располагаются. Связано это с тем, что в законодательстве Российской Федерации, в том числе в налоговом, самого понятия «апартаменты» на текущий момент не существует. Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ, п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:
Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе); В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены; Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.
В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Сообщение отредактировал Игорь Саныч: 24 Май 2019 - 14:16





Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru