Перейти к содержимому


Поиск недвижимости
ПродажаАренда
от до
Оценка квартиры в СПб


Сообщений в теме: 227

#1 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 11 Апрель 2016 - 10:47

Тема именно о ценах, поэтому и не в разделе загородной недвижимости.

Меня удивляет сильный разброс цен на участки находящиеся в примерно одинаковой локации.
Предложения могут быть от 200000 до 2500000 за участки схожей площади.
Наиболее дорогие -  это как правило «первичка», а наиболее дешевые –«вторичка».
Однако и внутри первички\вторички разброс цен очень существенный. Причем разброс есть как в ценах участка целиком, так и в цене сотки (т. е. сотка может предлагаться примерно от 20000 до 200000)

В сравнении с рынком городской недвижимости (квартир) это выглядит странно, т.к. в городе цена метра отличаться не более чем в два раза для массовых сегментов (включая и вторичку и первичку). По мне выглядит это все странно...

В связи с этим хотелось бы обсудить вопросы:
- Почему разброс цен за сотку участка (в процентном соотношении) больше разброса цен за метр городской недвижимости?
- Почему первичка, как правило, дороже вторички? Значит ли это,  что вторичку заметно сложнее продать?
- Какое нормальное время экспозиции участка и как определить его ликвидационную стоимость? (т.е. стоимость по которой можно его продать менее чем за месяц)
- Как вообще происходит ценообразование участка? Есть ли какая-то сегментация этого рынка?

Сообщение отредактировал OSL: 11 Апрель 2016 - 10:49


#2 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 11 Апрель 2016 - 11:52

Поскольку уже около года мониторю загородку (правда, домики, но не суть), то сложилось мнение, что цены выставляют по правилу 3П - палец/пол/потолок.
Хотя, ИМХО, именно сейчас по ценам можно определиццо. А именно, по кадастровой стоимости.
Ща кадастр очень даже кореллирует с реальной, по моему мнению, ценой.
Потому когда ценнек выше кадастра в несколько раз - это от жадности.
А когда существенно ниже - заставляет задумаццо - всё ли чисто.
Вообще, сделки идут примерно по кадастру или несколько ниже, если продаван хочет продаццо быстрее.

#3 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 11 Апрель 2016 - 13:26

Кадастровая стоимость вроде бы не плохой ориентир, но в ряде случаев она выглядит завышенной.

То есть, попадаются участки, которые висят в продаже по цене заметно (30% и более) ниже кадастровой стоимости, однако не похоже что это позволяет продать участок быстро.

Сообщение отредактировал OSL: 11 Апрель 2016 - 13:53


#4 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 11 Апрель 2016 - 14:01

Ну понятно, что нужно "смотреть по месту". Кадастр - это просто понятный и весомый в переговорах ориентир.
Просто когда кадастр, условно, 10 т.р. за сотку, а продаван хочет по 30 т.р. за сотку, то тут явный перебор и вопросы в адекватости продавана.
Если же цена ниже на 20-30% кадастра и не берут - значит это повод торговаццо. И торговаццо сильно. Но сперва проверить доки на участок.
ИМХО - ценнеки пойдут вниз. Бо земли много. Уже сейчас в Елизаветино и тп. Участок в 10 соток идёт по 15 за сотку. Когда кадастр там 30 за сотку и выше.

Сообщение отредактировал Барон Мюнхгаузен: 11 Апрель 2016 - 14:04


#5 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 11 Апрель 2016 - 22:01

Никогда не наблюдал такого явления. Разброс - процентов 20. Причем сейчас дешевле обычно из первых рук

приведите конкретные примеры - обсудим
- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#6 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 12 Апрель 2016 - 01:56

Если это мне, то вота
http://spb.cian.ru/s...rban/137326097/
http://spb.cian.ru/s...rban/137326097/

По 15 тыров за сотку.
И таких вореантов много.
При этом там же толкают много дороже, по 300-400 за 10 соток.
Если смотреть по кадастру, там ИЖС примерно 30-ка.
Понятно, что взяли сельхозку по пятёрке, перевели в ИЖС, нарезали участков и толкают.
Но, тем не менее.

Сообщение отредактировал Барон Мюнхгаузен: 12 Апрель 2016 - 02:00


#7 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 12 Апрель 2016 - 02:25

Просмотр сообщенияБарон Мюнхгаузен (12 Апрель 2016 - 01:56) писал:

Если это мне, то вота
http://spb.cian.ru/s...rban/137326097/
http://spb.cian.ru/s...rban/137326097/

По 15 тыров за сотку.
И таких вореантов много.
При этом там же толкают много дороже, по 300-400 за 10 соток.
Если смотреть по кадастру, там ИЖС примерно 30-ка.
Понятно, что взяли сельхозку по пятёрке, перевели в ИЖС, нарезали участков и толкают.
Но, тем не менее.

Давай вариант для сравнения по 30. Я тебе разЪясню разницу
- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#8 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 12 Апрель 2016 - 08:55

Для сравнения с
http://spb.cian.ru/s...rban/137326097/ за 150
Там-же
http://zagorod.ru/spb/settlements/384/  - 950
http://zagorod.ru/spb/settlements/423/  -  370
Cian, из тех что по дороже
http://spb.cian.ru/s...urban/31548791/ -  1300
http://spb.cian.ru/s...burban/3684910/ - 1490
http://spb.cian.ru/s...rban/136743033/ - 1400
http://spb.cian.ru/s...urban/31682118/ - 1550
http://spb.cian.ru/s...urban/3624502/- 1600

Разница более чем в 10 раз, при том, что состояние с коммуникациями за частую такое же, да и других явных плюсов, на такую разницу не видно. А даже если коммуникации и есть, то они явно не могут столько стоить.

Прошу разъяснить :)

Сообщение отредактировал OSL: 12 Апрель 2016 - 09:03


#9 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 10:32

Молчит Пятак...
:D

#10 Jinn

Jinn

    Индигатор уфики второго класса

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 21 565 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 10:37

Просмотр сообщенияБарон Мюнхгаузен (13 Апрель 2016 - 10:32) писал:

Молчит Пятак...
:D
а фигле тут ответить? Первое объявление явно развод на потрындеть "есть точно такой же".
Но чтобы это доказать, нужно звонить, время тратить.

Подумай сам, в объяве сказано:
"Вода: скважина, локальная канализация. Дополнительно предлагаю садовый домик 6х4."

Скважина в тех широтах стоит минимум 70 тыро. Локалка с септиком - еще 50-70 тыро.
Домик минимум 90 в том состоянии, что на фото. А за участок со всем этим заяввлено 150.

Что еще нужно, чтобы сложить 2 и 2? Наверно, мозги. :)
"Одних только роялей 60000 вывезли!"
«Зраду от перемоги отличить могут не только лишь все»

#11 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 11:35

Не заявлено там всё это. Домик - отдельно. Вода и канализация тоже.
По факту там голый участок по 15 за сотку.
И рядом же то же самое, но уже по 30-45 за сотку.
Вот и вопрос...

#12 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 12:24

Прошу прощения, перегружен. Со смарта вчера посмотрел ссылки, а подумать  и позвонить по обЪявам - некогда было. Это не настрочить дежурный ответ на 2 страницы с 3 посыланиями на х.. за 1 минуту - тут думать надо :)

Вечером отвечу

Сообщение отредактировал Пятачек: 13 Апрель 2016 - 12:25

- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#13 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 13:48

Просмотр сообщенияПятачек (13 Апрель 2016 - 12:24) писал:

тут думать надо :)
А ты разве думаешь, когда на форуме пишешь?
:D

#14 Jinn

Jinn

    Индигатор уфики второго класса

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 21 565 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 14:45

Просмотр сообщенияБарон Мюнхгаузен (13 Апрель 2016 - 11:35) писал:

Не заявлено там всё это. Домик - отдельно. Вода и канализация тоже.
По факту там голый участок по 15 за сотку.
И рядом же то же самое, но уже по 30-45 за сотку.
Вот и вопрос...
Заявлено. Читайте объявление.
"Одних только роялей 60000 вывезли!"
«Зраду от перемоги отличить могут не только лишь все»

#15 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 15:33

Просмотр сообщенияJinn (13 Апрель 2016 - 14:45) писал:

Заявлено. Читайте объявление.
Читаем....:

"
К участкам возможно подведение всех необходимых городских коммуникаций, а именно: электричество: 9 квт (в соответствии с государственной программой выделения мощностей); Вода: скважина, локальная канализация.
"

По мне так это заявление о возможности подведения, но никак ни о том что там что-то реально подведено.

#16 Jinn

Jinn

    Индигатор уфики второго класса

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 21 565 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 15:47

Просмотр сообщенияOSL (13 Апрель 2016 - 15:33) писал:

Читаем....:

"
К участкам возможно подведение всех необходимых городских коммуникаций, а именно: электричество: 9 квт (в соответствии с государственной программой выделения мощностей); Вода: скважина, локальная канализация.
"

По мне так это заявление о возможности подведения, но никак ни о том что там что-то реально подведено.
Как относятся ГОРОДСКИЕ коммуникации и скважина? Локальная канализация?
"Одних только роялей 60000 вывезли!"
«Зраду от перемоги отличить могут не только лишь все»

#17 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 16:09

Просмотр сообщенияJinn (13 Апрель 2016 - 15:47) писал:

Как относятся ГОРОДСКИЕ коммуникации и скважина? Локальная канализация?
Это уже вопрос к продавцу, на каком основании он считает коммуникации такого рода городскими.
Однако вряд-ли это важно, ведь их там все-равно нет.

#18 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 16:21

поехали:

Просмотр сообщенияOSL (12 Апрель 2016 - 08:55) писал:

Для сравнения с
http://spb.cian.ru/s...rban/137326097/ за 150

Перевожу на русский язык:

- факт: электричества нет и не будет никогда, и никто его не обещает даже
- предположение: судя по отсутствию фото окружение у участка ужасное. Такое бывает в деревнях.

Цитата


Вангую, что тут "электричество по границе" - это реально висящий щиток на столбе, и газ не только в "проекте". Кому не лень проверить?

Цитата


Электричество в описании "в проекте", дата уже наступила, описание не исправили. Оно есть?

Цитата

Cian, из тех что по дороже
http://spb.cian.ru/s...urban/31548791/ -  1300
http://spb.cian.ru/s...burban/3684910/ - 1490
http://spb.cian.ru/s...rban/136743033/ - 1400
http://spb.cian.ru/s...urban/31682118/ - 1550
http://spb.cian.ru/s...urban/3624502/- 1600

Разница более чем в 10 раз, при том, что состояние с коммуникациями за частую такое же, да и других явных плюсов, на такую разницу не видно. А даже если коммуникации и есть, то они явно не могут столько стоить.

Ну тут врача надо высылать

Думаю, люди посчитали вечную ценность в долларах :)

- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#19 Продавец недвижимости

Продавец недвижимости

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 266 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 17:18

Я начинаю думать, что мой участок очень даже неплох...

#20 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 13 Апрель 2016 - 20:29

Просмотр сообщенияПятачек (13 Апрель 2016 - 16:21) писал:

поехали:
Перевожу на русский язык:

- факт: электричества нет и не будет никогда, и никто его не обещает даже
- предположение: судя по отсутствию фото окружение у участка ужасное. Такое бывает в деревнях.

Возможно и ужасное. А может ли быть что-то ужаснее какогонибудь болотистого поля, типа тех что висят в продаже и дороже?
А разве деревня это минус?

Просмотр сообщенияПятачек (13 Апрель 2016 - 16:21) писал:

Вангую, что тут "электричество по границе" - это реально висящий щиток на столбе, и газ не только в "проекте". Кому не лень проверить?

По комментариям к объявлению электричество уже есть, вроде что-то еще из инфраструктуры.

Но с другой стороны вопрос:
А сколько стоит подключить электричество и газ на участок?
Не получится ли дешевле взять участок условно за 300 и провести туда это все?

Второй интересный вопрос:
Не будут ли издержки на "домовладение" ниже если брать участок в "деревне" вместо данного? Не слишком ли велики в годовом исчислении поборы в таком поселке.

Далее немного смущает однотипный дизайн котеджей. То есть не факт что получится поставить что-то слишком отличное.

Иными словами, да тут видно что есть инфраструктура, но стоит ли оно того и не получится ли что это проигрывает например "деревне" по экономике ?

Просмотр сообщенияПятачек (13 Апрель 2016 - 16:21) писал:

Электричество в описании "в проекте", дата уже наступила, описание не исправили. Оно есть?

Если к предидущим очередям подключили, то электричество скорее всего и тут будет, другой вопрос когда. Газа нет..
Возможно цена около-адекватная...


Просмотр сообщенияПятачек (13 Апрель 2016 - 16:21) писал:

Ну тут врача надо высылать

Думаю, люди посчитали вечную ценность в долларах :)

Откуда вообще берутся такие предложения? Ведь на рынке вторичной городской недвижимости такого неадеквата практический нет. Здесь же случай далеко не единичный...

#21 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 00:50

Просмотр сообщенияПродавец недвижимости (13 Апрель 2016 - 17:18) писал:

Я начинаю думать, что мой участок очень даже неплох...

Этот вопрос мы не обсуждали

:)

Сообщение отредактировал Пятачек: 14 Апрель 2016 - 00:50

- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#22 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 01:08

Просмотр сообщенияOSL (13 Апрель 2016 - 20:29) писал:

Возможно и ужасное. А может ли быть что-то ужаснее какогонибудь болотистого поля, типа тех что висят в продаже и дороже?
А разве деревня это минус?

Конечно может быть

хуже - деревня с алкашами в соседних домах и каким-нибудь абандоном через дорогу

Цитата

Но с другой стороны вопрос:
А сколько стоит подключить электричество и газ на участок?

Нисколько. Просто не подключить чаще всего. Даже за взятку.

Если газ есть прямо рядом с домом - можно уложиться тыщ в 300. Нет - тянуть трубу издалека будет стоить миллионы и большой гемор с разрешениями. С электричеством наличие проводов рядом вообще ничего не означает.

Цитата

Не получится ли дешевле взять участок условно за 300 и провести туда это все?

Увы, нет

Цитата

Второй интересный вопрос:
Не будут ли издержки на "домовладение" ниже если брать участок в "деревне" вместо данного? Не слишком ли велики в годовом исчислении поборы в таком поселке.

В деревне коммуналка дешевле

Цитата

Если к предидущим очередям подключили, то электричество скорее всего и тут будет, другой вопрос когда.

"Когда" может быть через 3 года. И через 5. Это как раз в цену и заложено

Цитата

Откуда вообще берутся такие предложения? Ведь на рынке вторичной городской недвижимости такого неадеквата практический нет. Здесь же случай далеко не единичный...

Не знаю. Интересно позвонить и спросить, да времени нет
- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#23 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 08:58

Ага, спасибо. То есть в сухом остатке, по пунктам:

1. Базовая цена участка земли это кадастр и ниже
2. Ниже кадастра земля может стоить по исключительно рыночным причинам - спрос меньше предложения.
3. Превышение цены участка над кадастровой, в разумных случаях, обусловлено наличием коммуникаций.
4. Проведение коммуникаций, в идеальных условиях, укладывается в суммы заметно меньшие чем эта разница, но по разным причинам проведение коммуникаций не всегда возможно.
5. Стоимость доплаты за коммуникации назначается исключительно по принципу оценки продавцом платежеспособности потенциального покупателя(т.е. хотелок продавца) и не является фиксированной или нормированной.
6. По какой-то причине, бОльшие издержки на домовладение не являются фактором снижающим стоимость участка. (хотя годовая величина разницы издержек вполне может равняться процентам по депозиту размером в стоимость участка)
7. Котеджные поселки потенциально могут предложить лучших соседей чем деревни, что может влиять на цену
8. Время до подведения коммуникаций является важным фактором влияющим на цену. Однако оценить его точно не возможно, если коммуникаций нет. Поэтому обещание коммуникаций или даже наличие технической возможности их подведения не являются значимым фактором.

Из пунктов перечисленных выше, можно сделать выводы об очень спорной инвестиционной привлекательности участков как в краткосрочной, так и в среднесрочной перспективе по причинам:
- Коммуникаций становится больше так или иначе, по этой причине пункт 5 (существенно влияющий на цену) должен бы "девальвироваться" с течением времени
- Земли все еще много, необходимости "уплотнительной застройки" еще нет, спрос на участки умеренный
- При позиционировании участка, как места постоянного проживания,- бОльшая коммуналка в купе с дополнительными транспортными и прочими расходами, связанными с загородной жизнью должны существенно сужать круг потенциальных покупателей т.е. спрос на участок
- При позиционировании как дачи, бОльшая коммуналка, как и переплата за газ являются скорее обременением


Если совсем коротко: мутная оценка стоимости(и ценности) коммуникаций является основной причиной разброса цен.

Сообщение отредактировал OSL: 14 Апрель 2016 - 09:14


#24 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 14:22

все пункты, кроме 7, неверны от "совсем наоборот" до "просто мимо кассы"
- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.

#25 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 14:44

Просмотр сообщенияПятачек (14 Апрель 2016 - 14:22) писал:

все пункты, кроме 7, неверны от "совсем наоборот" до "просто мимо кассы"

Почему?
Есть ли свой вариант описания ценообразования и его причин, равно как и инвестиционные перспективы участков?

#26 Барон Мюнхгаузен

Барон Мюнхгаузен

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 2 280 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 15:39

Потому что уже сказали - ценнеки выставляются по правилу 3П.
И никакой логике это не поддаётся.

#27 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 14 Апрель 2016 - 19:18

Просмотр сообщенияБарон Мюнхгаузен (14 Апрель 2016 - 15:39) писал:

Потому что уже сказали - ценнеки выставляются по правилу 3П.
И никакой логике это не поддаётся.

Возможно. А почему с квартирами нет такого, грубо говоря, бардака?

#28 Зевс

Зевс

    Завсегдатай

  • Пользователи
  • PipPipPipPip
  • 1 418 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2016 - 09:31

Себестоимость квартиры можно определить. Плюс можно заложить на прибыль и хотелки сверх прибыли. Квартира является основной частью жизни человека. Без нее он не может жить. А земля - это уже блажь, развлекуха. Плюс себестоимость ничем не определена, даже закупкой сотнями гектаров за копейки у местных властей ни о чем не говорит.

#29 OSL

OSL

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 214 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2016 - 10:45

Просмотр сообщенияЗевс (15 Апрель 2016 - 09:31) писал:

Квартира является основной частью жизни человека. Без нее он не может жить. А земля - это уже блажь, развлекуха.

Для массового сегмента, создающего основной спрос на квартиры, это скорее всего так.

И если участки это блаж и развлекуха, то инвестиционная превлекательность участков видимо должна оцениваться на основе предполагаемого спроса на такого рода развлечения...

Хотя конечно есть примеры, когда участок покупают вместо квартиры и строят там жилье для постоянного проживания, но вероятно и это стоит причислить к развлечениям, ведь с экономической точки зрения такое решение проигрывает квартире. Случаи же, когда постоянное проживание в загородном доме экономический выгоднее чем проживание в квартире (ну например если жить в садоводстве, топить дровами, а дрова где-нибудь собирать недалеко от дома), вряд-ли могут создать спрос на участки за дорого.

#30 Пятачек

Пятачек

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 24 813 сообщений

Отправлено 15 Апрель 2016 - 12:17

Просмотр сообщенияOSL (14 Апрель 2016 - 14:44) писал:

Почему?

потому что неверны.

Пункты 1-3: Кадастровая стоимость и в городе не отражает ничего, и легко может быть как на 30% выше реальной, так и ниже, а за городом - ошибка может быть и в 10 раз.

4. Идеальные условия, в которых коммуникации подключаются за копейки, существуют в стране розовых пони. В ЛО, в местах, интересных для проживания, вы таких мест либо не найдете, либо коммуникации там уже будут подключены :)

5. Неверно. Цена нормирована и не имеет ни малейшего отношения к вашей платежеспособности. Для Лененерго это, примерно 30 тыр к кВт + трансформатор + строительство ЛЭП ... и 1-3 года ожидания :) Газ тоже чисто по смете.

6. Большие издержки по оплатам в ДНП увеличивают стоимость домовладения, потому что в лучшую сторону влияют на окружение.

8. Обещание коммуникаций является значимым фактором, если за ним что-то стоит (например, договор с застройщиком, который реально собирается их провести). Но сроки никто гарантировать не может. И честность застройщиков - тоже.

Цитата

Есть ли свой вариант описания ценообразования и его причин, равно как и инвестиционные перспективы участков?

Нету.
- Я иногда может и не помню что именно писал в деталях
- Вас не удивляет, что метр Калины стоит дешевле метра Мерседеса?
- Почему вы решили, что люди разных профессий должны зарабатывать существенно разные деньги?
- (в ответ на "я знал, что вы умный человек") - Вы уже не в первый раз повторяете эту шутку
- ты сказал, что шашист имеет вероятность убраться тебе в бочину, я из этой фразы сделал вывод, что он непременно в тебя уберётся.



© Mouse. Избранное форума БН.РУ.





Темы с аналогичным тегами участок, цена, оценка, исследование рынка, загородная недвижимость

Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru