Перейти к содержимому


Поиск недвижимости
ПродажаАренда
от до
Оценка квартиры в СПб

Прогноз рынка недвижимости на 2015 год


Сообщений в теме: 9

#1 Юрбалай перезагрузка

Юрбалай перезагрузка

    Гуру

  • Заблокированные
  • PipPipPipPipPip
  • 3 711 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 10:27

Динамика цен, скорее всего, будет разнонаправленной
Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково – и в 1998-1999 гг., и в 2008-2009 гг. стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов были совершенно разные. Соответственно, можно ожидать, что в результате нынешних событий долларовый индекс стоимости жилья снизится примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от развития событий на валютном рынке, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Недвижимость одинаково реагирует на кризисы
Ситуация в экономике и на финансовых рынках становится все более запутанной. Как показывает практика, построение многокомпонентных экономических моделей в таких условиях лишь затрудняет прогнозирование – чем сложнее расчеты, тем больше вопросов к их достоверности. Поэтому специалисты аналитического центра IRN.RU предпочитают использовать более простые и надежные методы, в частности – сравнительный.

Российская экономика за последние 20 лет уже пережила два серьезных кризиса – в 1998 и в 2008 гг., разных по своей природе, но оказавших примерно одинаковое влияние на рынок недвижимости Москвы, как с точки зрения глубины падения долларовых цен, так и их динамики по времени. В период кризиса шестилетней давности долларовая стоимость жилья снизилась с пикового значения $6122 за квадратный метр по индексу IRN.RU в конце сентября 2008 г. до $3858 в сентябре 2009 г., то есть на 37%. В 1998-1999 г. жилье подешевело на 32%, с $979 за метр в сентябре 1998 г. до $670 – в сентябре 1999-го.
«Причины обоих кризисов были совершенно разные – в 1998 г. Россия страдала в основном от локальных проблем, а в 2008 г. – от общемировой рецессии. Степень ослабления рубля относительно доллара также различалась кардинально: по итогам кризиса 1998-1999 гг. рубль обесценился в четыре раза, с 6 рублей за доллар до 24, в 2008-2009 гг. – только на 20-25% (с 23-24 рублей за доллар до кризиса 2008 г. до 30 руб. за доллар осенью в 2009 г.). Тем не менее поведение долларового индекса стоимости жилья оказалось очень похожим. Хорошо это или плохо, но в нынешней экономической системе доллар – это некое мерило мировых денег, отражающее реальную стоимость товаров», – отмечает руководитель IRN.RU.

Жилье: в долларах подешевеет, в рублях возможны варианты
Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам «утряски». Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость – как, например, в 1998-1999 гг., – то в рублях недвижимость подорожает.

35% – глубина просадки долларовых цен на недвижимость в среднем по рынку, отдельные сегменты и объекты будут реагировать на проблемы в экономике по-разному. На общем негативном фоне лучше всего будет себя чувствовать жилье, имеющее статус первого дома: городские квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, объекты в среднем Подмосковье с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, а также готовые коттеджи и таунхаусы, расположенные недалеко от Москвы. Менее устойчивы к кризису объекты, которые находятся далеко от столицы и/или предназначенные для сезонного проживания, – особенно если они не готовы к использованию: городская недвижимость в дальнем Подмосковье, загородные поселки с плохой транспортной доступностью, земельные участки, курортная недвижимость и т.п.
По опыту прошлых кризисов, при среднем уровне просадки долларовых цен в 35%, диапазон снижения составляет от 20% до 50% в зависимости от сегмента и характеристик самого объекта. Наиболее ликвидные сегменты рынка в долларах подешевеют не более чем на 20%, а просадки цен в рублях не будет вообще, так как, по всей видимости, по итогам нынешнего кризиса курс рубля относительно доллара снизится по крайней мере не меньше, чем в 2008-2009 гг. Наилучшие перспективы у новостроек, которые за время строительства традиционно дорожают в рублях примерно на 10-20%. Конечно, речь идет об объектах, которые не будут заморожены.
Стоимость наименее ликвидной жилой недвижимости снизится и в долларах, и в рублях, причем глубина падения долларовых цен может составить 50%.

Аренда жилья: ставки поднять не удастся
Высокая инфляция, снижение доходов населения, рост безработицы и т.п. также могут привести к падению цен на аренду жилья – не только в долларах, но и в рублях, и, соответственно, к снижению доходности арендного бизнеса. Дело в том, что арендодатели жилья, среди которых много инвесторов, вложивших в недвижимость «лишние» деньги во избежание их обесценения, менее стеснены в средствах, чем арендаторы, нередко оплачивающие съемные квартиры на пределе возможностей. А в кризис эти возможности всегда ухудшаются.

Скорее всего, пострадает и рынок дорогой аренды. Финансовое положение его клиентов, конечно, более устойчивое, чем в сегменте экономкласса, однако экспаты, обеспечивавшие значительную часть спроса, уезжают из страны, а отечественные бизнесмены из-за снижения доходов будут экономить на аренде, переезжая в более скромные квартиры. В таких условиях попытки рантье поднять цены, чтобы компенсировать инфляцию или тем более привязать ставки аренды к доллару, обречены на провал (см. «Ставки аренды квартир упираются в платежеспособный спрос – замруководителя IRN.RU»).

Коммерческая недвижимость: хуже всего придется офисам
Наибольший удар кризис нанесет коммерческой недвижимости, прежде всего офисному сегменту, который может пострадать даже больше, чем в 2008-2009 гг. Отток западных компаний с российского рынка, по всей видимости, превысит показатели предыдущего кризиса, так как сейчас этот процесс связан не только с ухудшением деловой среды, но и с политическими обстоятельствами – санкциями и т.п. Более того, снижению деловой активности, в том числе отечественного бизнеса, помимо внешнего давления способствует увеличение налоговой нагрузки, в частности, рост налогов на фонд заработной платы (например, в фонд обязательного медицинского страхования), а также другие возможные налоговые инициативы.

Все эти экономические катаклизмы наложились на резкий рост предложения в офисном сегменте – этим офисный рынок сильно отличается от рынка жилой недвижимости, где ограниченность предложения поддерживает цены снизу. По данным компании CBRE, доля пустующих помещений в классе А к концу года достигнет рекордных 26-27% (против 17% в 2013 г.) в связи с вводом в эксплуатацию большого объема новых площадей. Всего в текущем году в Москве сдадут около 1,4 млн кв. м новых офисов, в том числе 0,7 млн – в классе А. Но объем поглощения в этом году составит только около 800 000 кв. м, около 30% из которых придется на класс А, 70% – на класс В. По оценке Knight Frank, средние запрашиваемые ставки аренды с января по сентябрь уже снизились на 10% в офисах класса А и на 8% в офисах класса В. CBRE приводит аналогичные данные по итогам IV квартала, отмечая при этом, что речь идет о запрашиваемых ставках. А достижимые ставки аренды могут быть еще на 15-20% ниже запрашиваемых.
В 2015 г. Минэкономразвития обещает России рецессию – снижение ВВП на 0,8%. Всемирный банк чуть более оптимистичен: по его расчетам, российский ВВП упадет на 0,7%. Ухудшение макроэкономической ситуации в стране неизбежно скажется на показателях офисного рынка, наиболее чувствительного к уровню деловой активности. В результате на фоне перепроизводства офисных помещений и углубления кризиса цены продажи и ставки аренды даже в качественных бизнес-центрах в следующем году могут упасть на 50%, полагают специалисты IRN.RU. (См. «Рост ставок должен способствовать удешевлению недвижимости в 2015 году».)

Резюме
По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», движение цен на рынке в кризис будет разнонаправленным: наиболее ликвидная недвижимость, оптимальная по соотношению цены и качества, умеренно просядет в долларе и не просядет или даже будет расти в рубле, а наименее ликвидная существенно подешевеет и в долларе, и в рубле.
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/38194.html

Я в риэртолы пойду, ВЮМ меня научит!

#2 Ва Лерий

Ва Лерий

    Новичок

  • Новичок
  • Pip
  • 7 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 10:36

То чувство, когда понимаешь, что надо было вкладывать деньги в заграничную недвижимость...

#3 Navajo

Navajo

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 95 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 10:45

...и выходить с лосями из неё потом.

#4 Юрбалай перезагрузка

Юрбалай перезагрузка

    Гуру

  • Заблокированные
  • PipPipPipPipPip
  • 3 711 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 10:52

И пополнять налоговую казну Европы или США как нерезидент, не имея почти никаких вычетов, которые полагаются собственным гражданам этих стран, купившим жилье в копеечную ипотеку.
Я в риэртолы пойду, ВЮМ меня научит!

#5 Юрбалай перезагрузка

Юрбалай перезагрузка

    Гуру

  • Заблокированные
  • PipPipPipPipPip
  • 3 711 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 11:25

Кстати впервые в Москве перестали "расти" цены в рублях, т.е. подтягивание некоторыми продавцами ценников под курс доллара не срабатывает.
Я в риэртолы пойду, ВЮМ меня научит!

#6 Вячеслав Костров

Вячеслав Костров

    Экономический обозреватель

  • Почетный Автор
  • PipPipPipPipPip
  • 4 803 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 11:36


Все это можно сказать одной фразой: всем смотреть на относительные цены. Только вот аналитика их не показывает,

#7 evgenn

evgenn

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 148 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 15:21

Столько много букав не осилил читать :yawn: что говорят опять все вырастет? :smile2:

#8 Юрбалай перезагрузка

Юрбалай перезагрузка

    Гуру

  • Заблокированные
  • PipPipPipPipPip
  • 3 711 сообщений

Отправлено 15 Декабрь 2014 - 15:48

Просмотр сообщенияevgenn (15 Декабрь 2014 - 15:21) писал:

Столько много букав не осилил читать :yawn: что говорят опять все вырастет? :smile2:

Да, и особенно пятачковские домики в тосненской перди.
Я в риэртолы пойду, ВЮМ меня научит!

#9 Валентина Карпова

Валентина Карпова

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 16 сообщений

Отправлено 19 Декабрь 2014 - 00:25

так и будут люди честным словом договоры оформлять на покупку-продажу, а потом -- эхехей! -- лихие 90е

#10 Алина83

Алина83

    Новичок

  • Новичок
  • Pip
  • 1 сообщений

Отправлено 23 Январь 2015 - 11:06

Ну не знаю, уважаемый! Я конечно может чего не понимаю, но косяки с задержкой в сдаче дома не такая уж и редкость. Большей частью, насколько я понимаю, из-за бюррократических поволочек с госаппаратом: взятки и тысяча и одна подпись.




Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru