Перейти к содержимому


Поиск недвижимости
ПродажаАренда
от до
Оценка квартиры в СПб

Налог с продажи перепланированной квартиры


Сообщений в теме: 6

#1 romaid

romaid

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 49 сообщений

Отправлено 26 Март 2013 - 07:15

Предстоит продажа квартиры, полученной путем объединения и перепланировки двух квартир.Перепланировка узаконена,обе квартиры в собственности более 3х лет.Будет получено новое свидетельство,обе квартиры остались в своих прежних границах.Когда речь идет об одной квартире,все понятно,прекращения права собственности не было,значит применяем более 3х лет.А как быть с двумя?Будет ли налог с продажи?Подскажите,плиз,кто знает.И ссылочку какую нить....

#2 romaid

romaid

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 49 сообщений

Отправлено 26 Март 2013 - 15:48

Тема выступления:

Реформирование гражданского законодательства: что нас ожидает и к чему готовиться?

Обсуждаем проект поправок в Гражданский кодекс РФ. Прогнозы и рекомендации.

Лектор: Гринемаер Евгений Александрович, первый заместитель генерального директора группы компаний "Налоги и финансовое право"

Вопрос: Физическое лицо приобрело в 1995 г. три квартиры, в том же году произведена перепланировка квартир с целью их объединения. Указанная перепланировка согласована в установленном порядке.


В 2008 г. оформлено свидетельство о государственной регистрации права (право собственности) на указанный объект недвижимости. В 2009 г. квартира (получившаяся в результате объединения) продана. С какой даты исчисляется право собственности на проданную в 2009 г. квартиру (для освобождения от обложения НДФЛ дохода от продажи)?

Ответ: В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три и более года.
Из приведенной нормы следует, что налогоплательщик вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ в случае продажи квартиры, если данное имущество находилось в собственности налогоплательщика три и более года. При этом НК РФ не разъясняет, с какой даты исчисляется право собственности в случае произведенной перепланировки квартир путем их объединения.
В силу п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223 ГК РФ срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество. Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о государственной регистрации такого права (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
По мнению Минфина России, при объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. Право собственности на вновь возникшие объекты подлежит государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). И период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 21.10.2011 N 03-04-05/7-768, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577, от 21.04.2011 N 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38).


То есть, учитывая позицию Минфина России, налогоплательщик, продавший в 2009 г. объект недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в 2008 г., не сможет воспользоваться освобождением от налогообложения по НДФЛ.

Вместе с тем, по нашему мнению, срок нахождения в собственности налогоплательщика недвижимого имущества в целях исчисления НДФЛ в описанной в вопросе ситуации должен исчисляться с даты первоначального приобретения квартир (с 1995 г.).
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.


Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) определено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Из п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ следует, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.


В силу п. п. 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 во исполнение п. 5 ст. 12 Закона N 122-ФЗ) в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых, слияния ранее существовавших объектов закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до слияния объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде двух объектов недвижимости.

Из анализа вышеуказанных норм, в том числе п. 67 названных Правил, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

К таким выводам пришел Президиум Нижегородского областного суда в Постановлении от 17.08.2011 N 44-г-86\11.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее перепланировку, а факт регистрации объекта недвижимости, возникшего после слияния ранее существовавших объектов, не влечет прекращения права собственности на квартиры, которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 1995 г.

При этом следует заметить, что при исчислении срока нахождения в собственности налогоплательщика недвижимого имущества с 1995 г. велика вероятность возникновения спора с налоговыми органами и налогоплательщику придется отстаивать свою точку зрения в суде.

Сам нашел пока только это........

#3 Vima

Vima

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 1 512 сообщений

Отправлено 27 Март 2013 - 19:09

Просмотр сообщенияromaid (26 Март 2013 - 07:15) писал:

Предстоит продажа квартиры, полученной путем объединения и перепланировки двух квартир.Перепланировка узаконена,обе квартиры в собственности более 3х лет.Будет получено новое свидетельство,обе квартиры остались в своих прежних границах.Когда речь идет об одной квартире,все понятно,прекращения права собственности не было,значит применяем более 3х лет.А как быть с двумя?Будет ли налог с продажи?Подскажите,плиз,кто знает.И ссылочку какую нить....
п.7 ст. 3 НК РФ "Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика".
НК РФ не содержит прямой нормы, регулирующей данную ситуацию. С учетом норм ГК о прекращении права собственности на имущество, налог не подлежит уплате. Госрегистрация - действие органа гос.власти по регистрации юридически значимых действий. Гражданские права приобретают граждане как субъекты гражданского оборота.
:smile1:

#4 romaid

romaid

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 49 сообщений

Отправлено 28 Март 2013 - 07:53

Вот еще нашел Министерство финансов Российской Федерации

П и с ь м о

23.08.2012
№ 03-04-05/7-992

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в уточнение письма Департамента от 27.03.2012 N 03-04-05/7-382 в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Из письма следует, что в 1989 году налогоплательщик стал собственником квартиры в ЖСК, полностью выплатив пай за данную квартиру. В 1991 году налогоплательщик объединил свою квартиру и квартиру, расположенную рядом, и оформил свидетельство о праве собственности на объединенную квартиру на свое имя. В настоящее время произошло разделение ранее объединенных квартир на две, которые первоначально были приобретены, и после получения свидетельств о государственной регистрации права собственности на каждую из двух отдельных квартир, оформленных на имя налогоплательщика, одну из них планируется продать.
Основания прекращения права собственности предусмотрены статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими основаниями являются: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ, не влекут за собой прекращения или перехода права на него.
Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком двух квартир, созданных в результате перепланировки и переустройства одной, ранее объединенной квартиры без изменения внешних границ, не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данные квартиры.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на созданные две квартиры является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные квартиры, а момент государственной регистрации права собственности на ранее объединенную квартиру (1991 год).
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, в случае продажи одной из квартир, созданной в результате перепланировки и переустройства ранее объединенной квартиры и принадлежащей налогоплательщику более трех лет, доходы, полученные от продажи данной квартиры, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Директор Департамента

И.В. Трунин



#5 romaid

romaid

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 49 сообщений

Отправлено 28 Март 2013 - 07:56

А про " Гражданские права приобретают граждане как субъекты гражданского оборота." можно попроще сказать?Заранее спасибо.

#6 Vima

Vima

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 1 512 сообщений

Отправлено 29 Март 2013 - 00:28

Просмотр сообщенияromaid (28 Март 2013 - 07:56) писал:

А про " Гражданские права приобретают граждане как субъекты гражданского оборота." можно попроще сказать?Заранее спасибо.
Попроще? Отношения по приобретению, изменению, прекращению права собственности  (владение, пользование, распоряжение) между субъектами гражданских прав (физ., юр. лица, гос-во, субъекты федерации, муниципалитеты)  в процессе гражданского оборота (сделки, в результате причинения вреда и т.д.) регулируются нормами Гражданского кодекса РФ.
Росреестр как орган госвласти регистрирует изменение прав субъектов гражданского оборота на недвижимое имущество. В качестве примера: гражданин купил квартиру, т.е. приобрел право собственности на нее (гражданский оборот). Если он будет проживать в квартире постоянно, то он обращается в госорган для регистрации своего места постоянного проживания. Если он этого не сделает, то его право собственности на квартиру никак не ущемляется. Для гражданина могут наступить неприятные последствия со стороны госорганов за нарушение режима регистрации места постоянного жительства, с учебой детей и медобслужванием семьи могут быть неудобства.
:smile1:

#7 romaid

romaid

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 49 сообщений

Отправлено 29 Март 2013 - 07:54

Спасибо,где то в этом направлении и думал.




Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru