Сообщений в теме: 45

[wasya]

Инвестор купил квартиру в новостройке. Дом достроили, но чтобы сдавать квартиру в аренду, нужно сделать ремонт, а это деньги немалые. Брать кредит на ремонт? Дак ведь проценты будут грабительские и нет гарантии, что арендатор исправно будет вносить платежи.
Хочу обсудить новую услугу - сдать квартиру за ремонт. Или наоборот, выход для арендаторов - снять квартиру за ремонт, сэкономив в два раза на ежемесячных арендных платежах.
Идея такая. Арендатор за свой счет делает ремонт в голой квартире в новостройке. Скорее всего, первые пару месяцев он еще не переезжает, а живет на старом жилье, так как в новостройке ведутся активные ремонтные работы. Потом арендатор переезжает и доделывает ремонт уже сам, изредка нанимая рабочих. Дальше арендатор арендную плату собственнику не платит, все деньги уходят в ремонт. Идея в том, что собственник платит за ремонт квартиры не своими деньгами, а месяцами аренды. Так его квартира стоит голая, холодная, прибыль не приносит. А так он сдает квартиру на полтора года (примерно), без права туда наведоваться.
Хочу привести статью, сколько стоит ремонт с нуля: http://forum.v-nedv....t30&topic=661.0

[nano]

Вася, хочу огорчить Вас. Арендаторов - дураков, в отличие от рантье - нет. Делать ремонт в новом доме и слушать как соседи долбят 2 -3 года? Жить в грязище в окружении узбеков и таджиков?

[Denverus]

Если арендодатель подпишет договор ан 10 лет и нормально расчитает кооф снижения цены от средней по больнице, то чего бы и нет. Ну разве два года жизни среди перфораторов не стоят - 40% от средней цены съема?


при съеме на 11мес интересно только узбекам, но тогда цена съема будет ноль )

[LdV]

нормальные люди квартиру за ремонт не снимают и не сдают

хотя, возможно нищеганы и находят друг друга, один нищеган у которого нет денег на ремонт бетонной коробки, а другой нищеган у которого нет денег на съем нормального жилья
находят друг друга полюбовно, а потом расстаются со скандалом, одна сторона всегда попытается обмануть другую

итого вывод :
1) нормальным людям не следует снимать жилье у ненормальных (нищеганов выгадывающих копейки)
2) нормальным людям не следует сдавать жилье ненормальным (нищеганам выгадывающих копейки)

[LdV]

egaron (25 Январь 2011 - 12:28) писал:

хотя, относительно оренды, "нищеган" - это тот, чей доход менее 2-3 запрплат по городу. Ибо оренда четко держится примерно на уровне 100% средней зарплаты по региону.

ну значит, тот кто не может заработать себе на съем нормального жилья на цивилизованных условиях, пусть дома сидит или работает вахтовым методом на "северах", там жилье предоставят
если снимает бетонную коробку экономя копейки и не жалея свой труд и свое время (ремонт) - значит нищеган
или мягко говоря неумный, а жостко говоря  - лошпен

[glebka_spb]

если потом собирается сам жить - то не вариант. если под сдачу то
сдается бригаде белорусов с условиями - делаете ремонт +КУ ...
посколько ремонт окупит тот(с другой парадной) кто наймет белорусов материалы естественно будут не ахти но квартира обретет вид жилой . Только четко сроки надо проговаривать...

[wasya]

Вы бы лучше подсказали, как можно составить договор, чтобы собственник квартиры не смог передумать через 3 месяца, когда арендатор уже вбухал деньги на ремонт?
По поводу магической цифры в 11 месяцев. Она же относится только к коммерческому найму между юридическими лицами? А физические лица могут спокойно заключать договор найма и не регистрировать его, даже если срок найма больше 11 месяцев.
Собственник сдает квартиру, разрешая делать ремонт. Т.е. формально прибыли он аренды не имеет. Фактически получается, что это договор безвозмездного найма. Значит, не обязан подавать декларацию в налоговую.

[Mouse]

Denverus (25 Январь 2011 - 01:29) писал:

Ну разве два года жизни среди перфораторов не стоят - 40% от средней цены съема?

Шум - очень вредный для здоровья фактор. Трудно сказать, стоит ли жить в шумном месте ради денег. Особенно, если дома сидит жена с ребёнком, им совсем хреново будет.

[Mouse]

LdV (25 Январь 2011 - 12:58) писал:

ну значит, тот кто не может заработать себе на съем нормального жилья на цивилизованных условиях, пусть дома сидит или работает вахтовым методом на "северах", там жилье предоставят

С другой стороны, если ремонт - ваша профессия, то такое предложение это одновременно и аренда, и работа. Дальше всего лишь вопрос цены - оплатит ли арендодатель ваш труд достойно.

Или вы потом собираетесь делать ремонт в своей квартире, и хотите потренироваться.

[Mouse]

wasya (25 Январь 2011 - 15:21) писал:

По поводу магической цифры в 11 месяцев. Она же относится только к коммерческому найму между юридическими лицами? А физические лица могут спокойно заключать договор найма и не регистрировать его, даже если срок найма больше 11 месяцев.

По-моему вы не правы.

wasya (25 Январь 2011 - 15:21) писал:

Вы бы лучше подсказали, как можно составить договор, чтобы собственник  квартиры не смог передумать через 3 месяца, когда арендатор уже вбухал  деньги на ремонт?

Если проблема в том, что договор только на 11 месяцев, то может быть заключить что-то типа ПДКП? Типа, "если договор не перезаключается на следующий год, арендодатель выплачивает две трети сметной стоимости ремонта, если не перезаключается ещё через год, то треть стоимости".

[wasya]

Меня больше интересовал вопрос "Снимать за ремонт", чем "Сдать за ремонт".

[wasya]

Снять нормальную квартиру стоит 20 тыс. в месяц. В год уходит 240 тыс. рублей.
Можно найти банки с хорошей процентной ставкой по долларовому депозиту - 6% в год. В Сбербанке и ВТБ 24 ставка меньше. Чтобы не уйти в минус из-за аренды, надо в банке держать 4000 тыс. рублей. При такой сумме в кармане человек сразу купит жилье.
Допустим, у человека 2200 тыс. рублей. Хорошее жилье не купить. Можно взять в ипотеку 800 тыс. и за 3000 тыс. купить хорошую квартиру. Если положить в банк 2000 тыс. на валютный депозит, то за год получишь 120 тыс. (6% в год). А аренда 240 тыс. в год.
Вот я и предложил снимать квартиру за ремонт, сэкономив на аренде в 2 раза.

[an_32]

wasya (26 Январь 2011 - 00:43) писал:

Меня больше интересовал вопрос "Снимать за ремонт", чем "Сдать за ремонт".

У меня знакомый собирается сдавать 1-ю квартиру, доставшуюся от бабушки. 504 серия, ремонта не было сто лет. Он с удовольствием бы сдавал ее несколько месяцев только за работы по ремонту.

[Mouse]

wasya (27 Январь 2011 - 15:46) писал:

Снять нормальную квартиру стоит 20 тыс. в месяц. В год уходит 240 тыс. рублей.
Можно найти банки с хорошей процентной ставкой по долларовому депозиту - 6% в год. В Сбербанке и ВТБ 24 ставка меньше. Чтобы не уйти в минус из-за аренды, надо в банке держать 4000 тыс. рублей. При такой сумме в кармане человек сразу купит жилье.

Во-первых, кто заставляет держать все деньги в баксах, во-вторых, приобретая квартиру, вы всё равно будете платить за неё некую сумму (порядка 3.р., что составляет 36т.р./год). Так, просто поправка к вашей методике.

[wasya]

Mouse (27 Январь 2011 - 17:40) писал:

кто заставляет держать все деньги в баксах

После дефолта 1998 года рубль к доллару упал в 3 раза, а цена квартир в долларах только в 2 раза. Т.е. если бы сбережения были в рублях, на квартиру бы не хватило.
Для страховки валютных рисков я же не могу купить долларовый фьючер на год, а вклад сделать рублевым. Фьючерсы только для краткосрочных спекуляций. Остается только классика - сразу открывать не рублевый, а валютный депозит.
Обвал цен на нефть и снижение курса рубля к доллару - один из сценарий краха. Это еще один повод держать сбережения в валюте.

[wasya]

Нет, ну если есть другие мысли, как снимать квартиру задешево - пишите, обсудим.
Один знакомый из Лен. области поступил в аспирантуру Политеха. По-идее, аспиранту, как и студенту, должны выделить комнату в общежитии. Однако у него жена, а комнату выделяют напару с другим аспирантом. В итоге ему, аспиранту, пришлось год снимать квартиру. Как сложились потом дела - не знаю. Так что аспирантура - это не всегда способ бесплатно снимать комнату в общежитии.

[wasya]

А если составить договор найма, а не аренды, то собственник не сможет передумать. Договор заключен, пути назад нет. Арендатор защищен.
А еще и временно зарегистрироваться в нанимаемой квартире без согласия собственника.

[Mouse]

wasya (27 Январь 2011 - 17:58) писал:

После дефолта 1998 года рубль к доллару упал в 3 раза, а цена квартир в долларах только в 2 раза. Т.е. если бы сбережения были в рублях, на квартиру бы не хватило.
Для страховки валютных рисков я же не могу купить долларовый фьючер на год, а вклад сделать рублевым. Фьючерсы только для краткосрочных спекуляций. Остается только классика - сразу открывать не рублевый, а валютный депозит.
Обвал цен на нефть и снижение курса рубля к доллару - один из сценарий краха. Это еще один повод держать сбережения в валюте.

Смело. А обвал доллара - это другой сценарий. Может лучше не ставить на одну лошадку?

[Mouse]

wasya (28 Январь 2011 - 21:11) писал:

А если составить договор найма, а не аренды, то собственник не сможет передумать.

Если составить любой договор, то собственник не сможет передумать. Кстати, сдача физлицу всегда будет называться наймом, разве нет?

[wasya]

Нет. Есть договор аренды и договор найма. Обычно заключают договор аренды. Договор найма сложнее расторгнуть.
Как-то слышал, что если на бумаге под названием "Договор аренды" вместо слов арендатор и арендодатель будут слова наниматель и наймодатель, то можно по суду признать такой договор аренды, как договор найма.
Еще по договору найма можно, но не без проблем, получить регистрацию в снимаемой квартире без согласия собственника.
Как-то был разговор, можно ли сэкономить на аренде, если внести предоплату за пол года вперед. Уважаемая Сорока предупредила, что договор аренды можно расторгнуть, лишившись денег.
А тут при найме хозяин квартиры денег не получает, зато получает ремонт.

[Mouse]

wasya (29 Январь 2011 - 00:15) писал:

Нет. Есть договор аренды и договор найма. Обычно заключают договор аренды. Договор найма сложнее расторгнуть.
Как-то слышал, что если на бумаге под названием "Договор аренды" вместо слов арендатор и арендодатель будут слова наниматель и наймодатель, то можно по суду признать такой договор аренды, как договор найма.
Еще по договору найма можно, но не без проблем, получить регистрацию в снимаемой квартире без согласия собственника.
Как-то был разговор, можно ли сэкономить на аренде, если внести предоплату за пол года вперед. Уважаемая Сорока предупредила, что договор аренды можно расторгнуть, лишившись денег.
А тут при найме хозяин квартиры денег не получает, зато получает ремонт.

Почитал ГК. Там написано, что найм, это когда жильё сдаётся гражданину, а договор аренды может заключаться между любыми субъектами. Что касается правил расторжения договора:

1. Наниматель и арендатор могут расторгнуть договор с письменным уведомлением за три месяца (без объяснения причины)

2. Наймодатель и арендодатель могут расторгнуть договор через суд, если наниматель не выполняет условия договора (по произволу не могут)

То есть всё одинаково. И в обоих случаях указано, что в договоре могут прописаны и другие условия для расторжения. Это мы и видим обычно в виде "любая сторона с уведомлением второй стороны за месяц". Может быть нам юристы прояснят?

[wasya]

10 способов дешево или бесплатно снять квартиру http://news.ners.ru/...t-kvartiru.html Цены указаны для Москвы.

[LdV]

Цитата

Нет. Есть договор аренды и договор найма. Обычно заключают договор аренды. Договор найма сложнее расторгнуть

нет, на самом деле, это от безграмотности агентов, подсовывающих на подписании "рыбы" , где написано "договор аренды"
но для суда это всё равно будет договором найма жилого помещения, даже если написать "дАгаВор Оренды"

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

[LdV]

Mouse (29 Январь 2011 - 01:31) писал:

Может быть нам юристы прояснят?

вот здесь прояснение: http://www.topmix.ru/page-id-32.html