Перейти к содержимому


Поиск недвижимости
ПродажаАренда
от до
Оценка квартиры в СПб

Аренда комнаты в коммунальной квартире


Сообщений в теме: 15

#1 Гость_Гость_Администратор

Гость_Гость_Администратор
  • Гости

Отправлено 16 декабря 2008 - 12:53

К специалистам часто обращаются жители коммунальных квартир с просьбой разъяснить нюансы сдачи комнаты в аренду. Наиболее распространенные вопросы о том, нужно ли спрашивать согласие соседей и что делать, если они всячески выживают арендатора.

Текст статьи



#2 Гость_Гость_Виктория

Гость_Гость_Виктория
  • Гости

Отправлено 16 декабря 2008 - 12:53

Здравствуйте! Очень волнует этот вопрос, про сдачу комнаты в коммунальной квартире.. У нас ситуация следующая.. Владеем комнатой в 3-ой квартире (остальные комнаты также находятся в собственности), значит нам нужно спрашивать согласие других соседей (исходя из Вашей статьи), если оно не достигнуто, то только в судебном порядке.. А тут и гадать нечего, суд скажет в пользу соседки, которая раньше нас выкупила 2-е комнаты и отремонтировала МОП, за которые мы ей пытались отдать деньги в расчете 1/3 от суммы, но ничего не помогает. Как быть? Просто стоит мертвым грузом.

#3 Гость_Независимый юрист Пантюшов

Гость_Независимый юрист Пантюшов
  • Гости

Отправлено 16 декабря 2008 - 13:28

а что, почитать соответсвующие российские законы уже не судьба?


Согласно правилам ст.52 ЖК РСФСР, действующего до 01.03.05г., изолированная комната в «коммуналке» признавалась самостоятельным предметов договора социального найма: «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения».

    Вступивший в силу 01.03.05г. ЖК РФ также признал изолированную комнату жилым помещением. Ст.15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))». Ст.16 ЖК РФ относит изолированную комнату к виду жилого помещения.

    Таким образом, наниматели комнат в коммунальных квартирах, которые занимались на основе отдельных договоров социального найма, воспользовались свои правом на приватизацию данных комнат.

    Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

    Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. Но на практике возникает вопрос – нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права?

Прежде всего, нужно отметить – комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

    Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

    Существует подход, что согласие соседей получить требуется. Данная позиция основывается на таких аргументах.

    ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».

Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.

Если рассуждать подобным образом, то и квартиру невозможно сдать при отсутствии согласия остальных жильцом дома. Т.к. общее имущество дома – лестничная клетка, лифты, ступеньки, чердаки, часть земельного участка под домом и т.д. находится в общей долевой собственности жильцов - собственников квартир. Ведь наниматель будет пользоваться данным имуществом.

Ст.36 ЖК РФ: «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Очевидно, что позиция не основана на действующем законодательстве. Прежде всего, нужно исходить из следующего. Сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».

Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.

Если же в процессе проживания наниматель будет ущемлять права соседей по квартире, то соседи вправе выдвинуть требования об устранении данных нарушений, вплоть до прекращения договора найма с данным нанимателем. Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.

#4 Гость_Гость

Гость_Гость
  • Гости

Отправлено 16 декабря 2008 - 13:29

Письмом Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 04.10.2006 N 01-1064/06-0-1 «О ПРАВАХ И ОБЯЗАННОСТЯХ НАНИМАТЕЛЕЙ И СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИРАХ» было разъяснено право сдавать комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей: «Собственник жилого помещения вправе передать принадлежащее ему жилое помещение в поднаем, по договору безвозмездного пользования без согласия как членов его семьи, так и без согласия нанимателей (собственников), проживающих в коммунальной квартире» из вашего вопроса не ясно принадлежит комната вам по договору социального найма или находится в вашей собственности. Ни в том, ни в другом случае согласия соседей не требуется, однако если комната принадлежит вам по договору социального найма, то для сдачи комнаты в поднаем необходимо получить согласие наймодателя (ст.685 ГК)

#5 Гость_Гость

Гость_Гость
  • Гости

Отправлено 16 декабря 2008 - 13:37

Просмотр сообщенияГость_Виктория (16.12.2008, 12:53) писал:

Здравствуйте! Очень волнует этот вопрос, про сдачу комнаты в коммунальной квартире.. У нас ситуация следующая.. Владеем комнатой в 3-ой квартире (остальные комнаты также находятся в собственности), значит нам нужно спрашивать согласие других соседей (исходя из Вашей статьи), если оно не достигнуто, то только в судебном порядке.. А тут и гадать нечего, суд скажет в пользу соседки, которая раньше нас выкупила 2-е комнаты и отремонтировала МОП, за которые мы ей пытались отдать деньги в расчете 1/3 от суммы, но ничего не помогает. Как быть? Просто стоит мертвым грузом.


если исходить из внимательного прочтения этой статьи, то становится очевидным, что в статье русским по белому написано, что согласие для сдачи комнаты необходимо спрашивать, только если комната МУНИЦИПАЛЬНАЯ

#6 Гость_Дмитрий Агафонов

Гость_Дмитрий Агафонов
  • Гости

Отправлено 16 ноября 2009 - 08:01

Добрый день!

У нас ситуация следующая: вчера была обнаружена кража в коммунальной квартире. Исчез DVD-проигрыватель. Мы выставили его в коридор с другими вещами для того, чтобы обеспечить доступ в комнате к трубе отопления. После нескольких дней обнаружилось, что DVD из коридора пропал. За 10 лет, что жильцы живут в коммуналке, это первый случай. Начали пропадать мелкие вещи: вилки, ложки, продукты (однажды с нашей вилкой в своей посуде была поймана квартирантка). Вопрос: можем ли мы на основании факта кражи вещи (DVD-проигрываетеля) с общей территории подать в суд на выселение всех квартирантов?
Также заинтересовал вопрос о таджикской семье из пяти человек: в одной из комнат проживает 4 человека, в другой - два. Какие нормы квадратных метров на одного человека? Кроме того, один квартирант при вчерашнем разборе этой ситуации привёл с собой какого-то уголовника, который угрожал физической расправой.
Жильцы живут без договоров аренды и сдаваемые комнаты не приватизированы. Мы не давали согласия на вселение всех этих квартирантов.
Достаточно ли этих аргументов для подачи в суд? И есть ли пути выселения в обход суда (через участкового, милицию)? Из статьи я понял что нет, но может всё-таки есть? Судебные тяжбы как правило долгие, хотелось бы побыстрее.

#7 Gray

Gray

    Пользователь

  • Пользователи
  • PipPip
  • 277 сообщений

Отправлено 16 ноября 2009 - 10:42

Просмотр сообщенияДмитрий Агафонов (16.11.2009, 8:01) писал:

Жильцы живут без договоров аренды и сдаваемые комнаты не приватизированы. Мы не давали согласия на вселение всех этих квартирантов.
Я, конечно, не юрист, но, по-моему, этот шалман не только можно, но и нужно разгонять. :)

#8 Гость_Виктория

Гость_Виктория
  • Гости

Отправлено 25 июля 2011 - 11:54

Такая ситуация: я с подругой являюсь съемщиками комнаты в комунальной квартире, но мы первый месяц пока живем и без договора,у нас в соседях в одной комнате живет женщина собственник своей комнаты, а в другой комнате живет девушка с парнем, они тоже арендаторы комнаты, но они по договору...Наша соседка не разрешает нам приводить гостей в любое время суток, постоянно нас чему то поучает...нам это надоедает...ВОПРОС: Имеем ли мы право приводить гостей?И есть ли у нее право нам что либо запрещать, касающееся квартиры?

#9 Devas837

Devas837

    Новичок

  • Пользователи
  • Pip
  • 1 сообщений

Отправлено 08 декабря 2011 - 06:57

Просмотр сообщенияВиктория (25 июля 2011 - 11:54) писал:

Такая ситуация: я с подругой являюсь съемщиками комнаты в комунальной квартире, но мы первый месяц пока живем и без договора,у нас в соседях в одной комнате живет женщина собственник своей комнаты, а в другой комнате живет девушка с парнем, они тоже арендаторы комнаты, но они по договору...Наша соседка не разрешает нам приводить гостей в любое время суток, постоянно нас чему то поучает...нам это надоедает...ВОПРОС: Имеем ли мы право приводить гостей?И есть ли у нее право нам что либо запрещать, касающееся квартиры?
Мало того что прав у вас нет  ... по вашей хозяйке налоговая плачет если без договора ...а так вы в этой комнате никто, вас в любой момент могут выселить ...

#10 Гость_алексей

Гость_алексей
  • Гости

Отправлено 16 декабря 2011 - 00:36

я являюсь наймодателям вкомунальной квартирепо договору ситуация такая:комне приехал брат иживет у меня(собственик разрешил)но соседи всячески недоют спокойно жить и различными способами ущемляют наши прова.С их стороны постояное пьянство и семейные разборки у одних соседей у второго пьянство Вопрос как мне поступить в этом случаи

#11 Гость_Сосед

Гость_Сосед
  • Гости

Отправлено 20 февраля 2012 - 00:41

Товарищ Независимый юрист Пантюшов, а как вы это объясните?
                
         ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
                      ЗА I КВАРТАЛ 2010 ГОДА
   из жилищных правоотношений


Вопрос 4. Необходимо ли участнику  общей долевой собственности
на  квартиру (в том числе однокомнатную) получение согласия другого
собственника  этого жилого помещения на вселение членов своей семьи
или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи?
Ответ: Собственник   жилого   помещения   осуществляет   права
владения,  пользования  и  распоряжения  принадлежащим ему на праве
собственности  жилым  помещением  в  соответствии с его назначением
(ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
Для    осуществления   правомочия   владения   и   пользования
имуществом,   находящимся   в   долевой  собственности,  необходимо
согласие других сособственников (ст. 247 ГК РФ).
Данной   нормой   следует   руководствоваться  и  при  решении
вопросов,  связанных  с  владением и пользованием жилым помещением,
находящимся в общей долевой собственности.
Вселение  собственником  жилого помещения членов своей семьи и
иных  граждан является реализацией права пользования и распоряжения
принадлежащим  ему  жилым  помещением,  в  связи  с  чем необходимо
согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Ну так нужно согласие соседей или нет?

#12 Клим

Клим

    Модератор

  • Супермодераторы
  • PipPipPipPip
  • 1 477 сообщений

Отправлено 20 февраля 2012 - 12:41

Просмотр сообщенияСосед (20 февраля 2012 - 00:41) писал:

Товарищ Независимый юрист Пантюшов, а как вы это объясните? ....

Уважаемый Сосед. Есть подозрения, что Независимый юрист Пантюшов не сможет ответить на Ваш вопрос т.к. он оставил свою запись более 3-х лет назад. НО на нашем портале существует раздел "Юридическая консультация", где в меру зависимые и совсем независимые юристы и специалисты в области права отвечают на специфические вопросы каждый день. Сформулировать и задать Ваш вопрос можно тут: http://www.bn.ru/urist.phtml
С уважением, модератор.
С уважением, модератор форума.
Вопросы , претензии и пожелания адресуйте на klim@bn.ru

#13 Гость_Voickyhoach

Гость_Voickyhoach
  • Гости

Отправлено 08 марта 2012 - 10:34

Выскажу своё предположение: комната, принадлежащая на данный момент супругу, приобретена во время брака, следовательно находится в совместной супружеской собственности Семейный кодекс. Значит, несмотря на формальную регистрацию права только на  супруга, собственников комнаты двое: муж и бывшая жена.
Право преимущественной покупки  свободной комнаты имеют собственники других комнат коммунальной квартиры 29 Закон, а их получается двое: муж и бывшая жена.
Но, даже при таком подходе, не понимаю, как можно заставить БЖ купить 1/2 комнаты, если она возражает.
пардон, может не по теме...

#14 Гость_ivan

Гость_ivan
  • Гости

Отправлено 28 апреля 2012 - 22:20

Просмотр сообщенияСосед (20 февраля 2012 - 00:41) писал:

Товарищ Независимый юрист Пантюшов, а как вы это объясните?
            
     ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
                      ЗА I КВАРТАЛ 2010 ГОДА
   из жилищных правоотношений....
Насколько я понял, Независимый юрист Пантюшов писал о комнате, которая находится в собственности, а у Вас речь идет о доле в общей собственности на квартиру - это разные вещи

#15 Гость_Татьяна

Гость_Татьяна
  • Гости

Отправлено 20 декабря 2013 - 15:32

Просмотр сообщенияГость (16 декабря 2008 - 13:29) писал:

Письмом Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 04.10.2006 N 01-1064/06-0-1 «О ПРАВАХ И ОБЯЗАННОСТЯХ НАНИМАТЕЛЕЙ И СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИРАХ» было разъяснено право сдавать комнаты в коммунальных квартирах без согласия соседей: «Собственник жилого помещения вправе передать принадлежащее ему жилое помещение в поднаем, по договору безвозмездного пользования без согласия как членов его семьи, так и без согласия нанимателей (собственников), проживающих в коммунальной квартире» из вашего вопроса не ясно принадлежит комната вам по договору социального найма или находится в вашей собственности. Ни в том, ни в другом случае согласия соседей не требуется, однако если комната принадлежит вам по договору социального найма, то для сдачи комнаты в поднаем необходимо получить согласие наймодателя (ст.685 ГК)
ВОПРОС: У меня государственная комната в трех-комнатной коммунальной квартире, где еще две комнаты принадлежат другим соседям (одна такая же государственная, а другая приватизированная). Те соседи, у которых комната государственная, не возражают, чтобы я свою сдала. Возражает тот сосед, у которого комната приватизирована, причем он сам ее сдает?! Без моего согласия! Как мне быть в этой ситуации?

#16 владимир юрьевич масленников

владимир юрьевич масленников

    Гуру

  • Пользователи
  • PipPipPipPipPip
  • 9 663 сообщений

Отправлено 20 декабря 2013 - 18:11

Просмотр сообщенияТатьяна (20 декабря 2013 - 15:32) писал:

ВОПРОС: У меня государственная комната в трех-комнатной коммунальной квартире, где еще две комнаты принадлежат другим соседям (одна такая же государственная, а другая приватизированная). Те соседи, у которых комната государственная, не возражают, чтобы я свою сдала. Возражает тот сосед, у которого комната приватизирована, причем он сам ее сдает?! Без моего согласия! Как мне быть в этой ситуации?
Приватизировать
8-911-218-80-53. АН "Адвекс"



Ответить



  


© 2005-2014, ООО «ГК «БН», 18+
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru